До и после: современная квартира в доме 1928 года

Содержание

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

До и после: современная квартира в доме 1928 года

Что касается рекомендаций относительно качественных характеристик жилья, то здесь более уместно говорить о ликвидности приобретаемой недвижимости в случае ее дальнейшей продажи. Основные критерии, повышающие ликвидность объекта:

  • месторасположение;
  • транспортная доступность и инфраструктура;
  • тип дома и этаж, на котором расположена квартира;
  • внутреннее состояние.

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Не стоит покупать квартиру в ветхом фонде в расчете на то, что через год дом снесут, и вы за хрущевку получите хоромы в новом доме. Программа сноса ветхого жилья все время меняется, некоторые по десять лет ждут сноса и при этом ремонт не делают.

Однако решение вопроса все откладывается год за годом, и вдруг оказывается, что по новому генплану города именно эти дома вообще не планируется сносить, хотя соседние микрорайоны давно сравняли с землей и владельцы старых квартир получили новое жилье.

Кроме того, статья 50 ЖК РФ устанавливает, что учетная норма жилой площади на человека — от 12 кв. м. Поэтому застройщики при проектировании домов для расселения ветхого фонда делают целые подъезды или отдельные строения домов с минимальными площадями квартир — по 30-40 кв.

метров. А, значит, большую площадь получить не удастся.

Я бы также не рекомендовала покупать квартиру в непосредственной близости от опор высоковольтных ЛЭП. По СНиП застройка жилыми домами в полосе отвода высоковольтных линий запрещена, однако так исторически сложилось (в том числе в Москве), что есть целые кварталы, через которые проходят эти ЛЭП.

В остальном ответ на вопрос зависит от специфики будущих жильцов. Если у людей потребность в тишине, не стоит брать жилье на основных магистралях, в домах возле метро и там, где на первом этаже рестораны, кафе и развлекательные заведения. Но для молодой семьи, например, именно эти аспекты могут быть несущественными или даже сделают такую вторичку привлекательной для жизни.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев:

Вторичный рынок жилья многообразен: это и хрущевки, и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент вторички: вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Учитывая неоднородность рынка, стоит оценивать каждый дом индивидуально. Легче всего с массовыми сериями: в разных городах они носили свои обозначения (И-700А, 1605-АМ в Москве, 600-я серия в Петербурге, получившая народное название «корабль»).

Тем не менее все они имеют стандартные характеристики, их минусы и плюсы в целом известны специалистам. Постепенно самые старые серии панельных домов сносятся, и на их месте строится новое жилье — это нужно учитывать при приобретении квартиры.

Необходимость реновации такого жилья вызвана как физическим износом конструкции зданий, так и их несоответствием современным представлениям о комфорте.

Также стоит внимательно подходить к домам дореволюционной постройки: в них часто встречаются деревянные перекрытия, отсутствуют инженерные коммуникации.

Ликвидность таких квартир может отличаться кардинально в зависимости от конкретного случая. Например, если проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий, то дом будет цениться намного выше.

Поэтому приобретать жилье в зданиях до 1917 года постройки нужно со специалистом — строителем, инженером или опытным риелтором.

Представлен на рынке и довольно малочисленный сегмент домов 30-40-х годов прошлого века. Это еще не классические сталинки (вполне надежное и востребованное жилье), а их предшественники. В основном это трехэтажные дома с изношенным конструктивом, где не всегда есть ванные комнаты и кухни. Такой тип домов требует также серьезной оценки профильными специалистами.

В целом есть правило: нужно покупать наиболее новое жилье. Ветхие дома стоит рассматривать под микроскопом, так как они могут преподнести новому владельцу массу сюрпризов.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

С чего начать покупку вторичного жилья?

Отвечает сооснователь и генеральный директор проекта «Квадрим» Роман Дорфман:

В первую очередь нужно определиться с целью покупки. Будет ли это жилье на короткий срок с целью быстрой перепродажи или останется в семье. Все дома можно разделить на несколько типов. Первый тип — здания, построенные до 30-х годов ХХ века.

Затем строились сталинские дома конца 30-х—начала 40-х годов (с деревянными перекрытиями, после середины 40-х до 50-х годов сталинские дома строились уже с монументальными перекрытиями).

Третий тип домов — хрущевки, четвертый вариант — дома 70-80 годов (девятиэтажные кирпичные здания или брежневские кирпичные башни, а также девятиэтажные и тринадцатиэтажные панельные здания). Пятый вариант — строения точечной застройки 90-х—середины 2000-х.

Эти дома также можно разделить на два типа: панельные дома (П-44Т) и точечные индивидуальные проекты. С 2002 года шло массовое строительство монолитной серии. 

Надо быть особенно аккуратными с домами времен революции. Необходимо сразу выяснить, была ли капитальная реконструкция, менялись ли деревянные перекрытия на плиты или монолитные перекрытия. Тогда эти дома еще можно рассмотреть.

Деревянные же перекрытия несут дополнительные издержки и требуют повышенной квалификации от строителей, которые будут делать ремонт. Очень важно учитывать нагрузку, которую можно дать на деревянное перекрытие. Также следует заранее выяснить, что с электрическими мощностями в этих домах.

В нашей практике был случай, когда сети в отдельную квартиру тянулись из общего щитка. Если говорить о стояках отопления и водоснабжения, они могут быть очень изношены.

В целом самое важное при выборе квартиры — учитывать свои потребности по планировке. Не стоит думать, что процесс перепланировки — простое дело. В большинстве панельных домов все стены несущие, а это значит, что без специального разрешения нельзя делать проемы.

Если дом кирпичный, то часть внутренних перегородок может быть ненесущей, то есть их снос можно согласовать, но и тут есть ограничения.

Например, если дом газифицирован, то кухня обязательно должна быть отделена плотной дверью от всех остальных помещений, что исключает законную возможность обустройства квартир-студий в большинстве хрущевок.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/kakie_vtorichnye_kvartiry_ne_stoit_pokupat_kachestvennye_harakteristiki_/6004

Московская двушка: до и после ремонта с небольшим бюджетом

До и после: современная квартира в доме 1928 года

Как превратить «убитую» квартиру в столетнем доме в шикарные апартаменты и потратить на это не так уж и много денег? Мы нашли такой пример. А если хозяева не захотят в ней жить сами, то смогут ещё и заработать пару миллионов на её продаже

Двушка площадью 55 квадратных метров была расположена в доме 1903 года постройки в центре Москвы, на улице Неглинной. Собственно, там эта квартира и осталась после произведённого в ней ремонта, но выглядит она теперь как хоромы. Стильные хоромы.

Заказчиками и исполнителями проекта стали архитекторы и дизайнеры Антон Корнеев и Екатерина Блохина. Эта пара жила когда-то в небольшой квартире за МКАДом, потом на год ребята уехали на Бали.

Вернувшись в Москву, они продали прежнюю и выкупили эту доведённую до адского состояния квартиру, превратив её в современное жильё, которое решили сдавать в аренду .

И поскольку будущие арендаторы могут быть кем угодно по профессии, своим художественным вкусам и бытовым потребностям, Антон и Екатерина постарались предусмотреть любые капризы и запросы потенциальных жильцов.

В итоге получилось уютно, комфортно и очень привлекательно. И практически на любой вкус.

Екатерина Блохина и Антон Корнеев, архитекторы, дизайнеры

Антон и Екатерина окончили школу дизайна «Детали». Мастерская Korneev Design Workshop, основанная ими, специализируется на дизайне частных и общественных интерьеров.

По авторским чертежам здесь изготавливают коллекции мебели и аксессуаров. Среди наград этого «дуэта» — первое место в конкурсе для архитекторов, дизайнеров и декораторов Pinwin в номинации «Лучший дизайн квартиры».

Творческое кредо: индивидуальность, актуальность и чувственность.

Всё лишнее — долой

Вот в таком состоянии была квартира до начала ремонта. Казалось, что улучшить ситуацию поможет только бульдозер.

Ремонту предшествовал, конечно, тщательно продуманный проект. На бумаге он выглядел так.

Студия с пятью окнами и тремя зонами

Изначально двухкомнатная квартира в процессе перепланировки превратилась в большую студию с отдельной спальней. Все перегородки, кроме входа в спальню, были снесены.

В результате объединения на одном пространстве удалось удачно выделить несколько зон — гостиную, кухню, столовую и мягкий уголок у камина.

В принципе, всё вместе это гармонично и объединяется в студийную часть квартиры с пятью окнами, что стало настоящей удачей.

Дополнительно в квартире выделена в отдельное помещение спальня, а также небольшой коридор и санузел. Конечно, предусмотрены и разные системы хранения , в том числе встроенный гардероб в спальне.

Часть помещения, условно считающаяся гостиной, оформлена диваном яркого, но не раздражающего цвета, контрастными подушками, а также килимом, лежащим на деревянном полу. Деревянный же грубый столик можно рассматривать и как журнальный, и как обеденнный, если жильцы захотят перекусить в демократичной полуинтимной обстановке, расположившись напротив каминной зоны.

Полноценная обеденная зона разместилась рядом, соседствуя с небольшим, но вполне функциональным кухонным гарнитуром. Большой стол, конечно, деревянный, выглядит строго и нарядно одновременно, чему способствуют необычные стулья, изготовленные специально для этого интерьера в мастерской авторов проекта.

Светильники над столом декорированы сусальной медью, которая придаёт им антикварный вид, и кажется, что они светятся даже в выключенном состоянии.

Имитация каминной зоны со свечами выполнена также по эскизам авторов проекта. Как отмечает Антон, сделать его можно из обычных строительных материалов, применив немного фантазии. А в помещении такой камин становится одним из ключевых элементов декора.

Всё внутреннее пространство базируется на сочетании кирпичной фактуры и белого цвета. Натурально, светло, визуально размашисто.

Часть стены оформлена зеркальной панелью, состоящей из отдельных квадратов, которые заключены в деревянные рамки. Намёк на приём буазери, да, но на самом деле это в первую очередь очень функционально: в зеркальной поверхности отражается и множится часть интерьера, окна, обилие белого в отделке, что ещё больше расширяет пространство.

Много имеющихся здесь небольших безделушек и аксессуаров в таком зрительно расширенном пространстве не захламляют помещение, они тут уместны, привлекают внимание, но в меру.

Отдельного упоминания заслуживает картина на стене — она, как и многие другие предметы, была привезена с Бали.

Превращая недостатки в достоинства

Занимаясь преображением квартиры, Антон и Екатерина отметили самые неприятные недостатки, которые обнажились в процессе расчистки этой небольшой «авгиевой конюшни», и постарались их устранить.

Потолки были настолько низкими, что до них можно было дотянуться рукой. Дранка свисала клочьями, сыпался шлак… Высоту удалось увеличить, убрав дранку и деревянные балки перекрытия, затем потолки были обшиты новой звукоизоляцией и вагонкой.

Кирпичные стены тоже нужно было приводить в порядок, пришлось даже заделывать заметную выбоину от попадания снаряда ещё в прошлом столетии. Белый цвет, в который был выкрашен кирпич, чудесно оттенил и подчеркнул все яркие предметы и аксессуары.

Разрушая стереотипы

Совершенно другая палитра, впрочем, ничуть не диссонирующая с предыдущим помещением, предстаёт перед нами в спальне . Для стен выбран сложный оттенок синего, который особенно выигрышно смотрится на солнце, проникающем сквозь деревянные жалюзи, и повторяется в текстиле на кровати, образуя нежное классическое сочетание с белым.

Рядом с кроватью — два столика, приехавшие тоже с Бали. А в изголовье, что совершенно неожиданно — старые деревянные раздвижные двери, возможно, того же возраста, что и дом… И да, они тоже белые, конечно.

Забавная красная батарея у комода разбавляет ярким тёплым акцентом холодную сонную атмосферу спальни.

Встроенные системы хранения находятся по обе стороны от дверей, ведущих в студийное пространство.

Кстати, чёрная стена, за которой расположена спальня — грифельная, на ней можно писать мелом.

Очередное эстетическое потрясение ожидает нас в очень небольшой ванной комнате , она же санузел. Отделка тут, мягко говоря, не светлая. Зато здесь есть свои находки, в буквальном смысле слова: балийское зеркало и старый забор с заброшенной дачи. Ну а что! Тоже стильно!

Стены покрыты черновой штукатуркой, затем ошкурены и выкрашены влагостойкой краской Duluxe. Деревянные дверцы в душевой предварительно обработаны антисептиком, после этого покрыты влагостойкой краской. Внутри душевой и на полу комнаты положен керамогранит.

Отделка и предметы интерьера

Гостиная-столовая-кухня:

  • пол — массив лиственницы, окрашенный специальной краской для бетонных промышленных полов,
  • стены — кирпичная кладка,
  • материал на стене в рабочей зоне кухни — керамогранит,
  • диван — ИКЕА,
  • обеденный стол выполнен из сосны в мастерской Korneev Design Workshop, по аналогии с увиденным столом в «Неглинной Плаза»,
  • основание столешницы приобретено в шоу-руме «Детали»,
  • стулья, двери, подоконники изготовлены по эскизам авторов проекта в мастерской Korneev Design Workshop,
  • камин изготовлен про эскизам авторов проекта в мастерской Korneev Design Workshop,
  • журнальный столик — ИКЕА (столешница была заменена на балийский поднос),
  • картина на стене — привезена с Бали,
  • каркас для квадратных зеркал ИКЕА изготовлен специалистами мастерской Korneev Design Workshop,
  • бра на зеркалах — шоу-рум школы-студии «Детали» с красными абажурами из ИKEA,
  • светильники над столовой зоной — ИKEA (внутренняя поверхность отделана сусальной медью),
  • пуфики, кресло, килим и журнальные столики из состаренного тика на металлических каркасах — шоу-рум «Детали».

Спальня:

  • дверь в спальню — грифельная доска,
  • изголовье кровати — старые двери,
  • комод — ИКЕА,
  • кровать — ИKEA,
  • подушки и покрывала — Zara Home, «Детали»,
  • прикроватные столики привезены с Бали.

Санузел:

  • стены покрыты черновой штукатуркой, ошкурены и затем покрыты влагостойкой краской Duluxe,
  • деревянная отделка стены — часть ограды заброшенного дачного дома,
  • узорчатое венецианское зеркало привезено с Бали,
  • раковина в форме гальки — Castorama.

Если у вас небольшая квартира и вы захотите позаимствовать для её переделки какие-то оригинальные, не избитые приёмы, использованные при обустройстве московской двушки, вам пригодятся советы авторов этого дизайнерского чуда — Антона Корнеева и Екатерины Блохиной:

  • Если основной цвет вашего интерьера белый, проще и быстрее всего разнообразить и оживить его с помощью ярких аксессуаров: подушек, чехлов для мягкой мебели, ковров и живописи.
  • Крупная картина, висящая на стене, создаёт иллюзию более объёмного пространства — кажется, что если деталь интерьера большая, то и находиться она может только в большом помещении.
  • Наш дом — это отражение нашего мироощущения, наших чувств и привычек. Используйте яркие акценты и помните о деталях. Большое значение имеет не то, как выглядит ваш дом, а ощущения и чувства, которые вызывает ваш интерьер.
  • Разместите в интерьере как можно больше разных зеркал — они расширяют пространство и привносят дополнительный свет. Отражающие свет поверхности добавляют «нарядности» и создают ощущение равновесия.
  • Не бойтесь экспериментировать! Собралась коллекция фотографий после отпуска? Накопились шляпы в шкафу? Стоят без дела старые стулья? Украсьте фотографиями и шляпами стену, а старые стулья выкрасьте в яркий цвет, пусть они украсят вашу столовую. Иногда самые обычные вещи могут оживить привычный интерьер, нужно просто использовать немного фантазии.

Источник: //remontdizajn.ru/moskovskaya-dvushka-do-i-posle-remonta.html

Квартира в сталинском доме: за и против

До и после: современная квартира в доме 1928 года

Наши клиенты часто сталкиваются с дилеммой: купить новое, только сдавшееся в эксплуатацию жилье или приобрести проверенный временем объект рынка вторичной недвижимости? Единственно верного и универсального ответа нет. В каждом из вариантов можно найти как аргументы «за», так и «против». Но если рассматривать второй случай, то чаще всего риелторы рекомендуют покупать именно «сталинки». Почему? Делимся своим опытом ниже.

В чем выигрывает покупатель «сталинки»?

На самом деле «плюсов» такого приобретения множество. Вот основные из них:

Удобная и просторная планировка

Когда строились «сталинские» дома в 1946—1955 годах, было не принято экономить на площади. После войны строили с размахом и от души. Этим объясняются большие кухни (не менее 12 кв.м.), высокие потолки (3,2-4 м), широкие коридоры, вместительные кладовки и даже порой отдельные комнаты для прислуги в квартирах домов подобного типа.

Подъезды в таких домах тоже очень просторные и выглядят парадно. Лестницы с невысокими ступеньками украшены коваными, узорными перилами с резными деревянными поручнями.

По проекту на лестничной площадке размещаются всего лишь две (иногда – три) квартиры.

Надежность и качество

Добротность и основательность постройки – вот главная «фишка» сталинок. Их старались построить, как говорится, на века. Заказчиком строительства было государство, а потому оно же тщательно следило за соблюдением всех стандартов и норм.

Скорее всего именно этим (а может и сознательностью, добросовестностью строителей) объясняется строгое соблюдение строительных технологий. Особенно проявилось это в возведении внутренних стен: как наружных, так и несущих. Их толщина составляет 4 кирпича.

Естественно, что при такой кладке, стены не требуют никакого дополнительного утепления, которое так стало модно делать в «хрущевках» и «брежневках», и которое изначально присутствует в квартирах в новостройках.

Благодаря такой толщине стен, вас не будут отвлекать звуки из соседних квартир, ровно, как и ваша жизнь не будет выноситься на всеобщее прослушивание.

Выгодное расположение.

Исторически так сложилось, что «сталинскими» домами застраивался центр, так как в послевоенное время еще не было проблем со свободной городской площадью.

Приобретая в них квартиру, вы будете находиться рядом с основными достопримечательностями, высшими госинстанциями, а также учреждениями, которые имеют важную социальную значимость.

Также вам гарантированы близость остановок и удобная транспортная развязка.

Красивая архитектура

Презентабельный внешний вид жилых зданий той эпохи достигается благодаря художественной лепнине, фигурным аркам, шпилям на крыше и прочим архитектурным украшениям. От проживания в таком доме вы будете получать эстетическое удовольствие. Безусловно, что «сталинки» внешне смотрятся более выигрышно, нежели обычные панельные дома или даже некоторые «неотесанные» новостройки.

С какими неприятными «сюрпризами» можно столкнуться, покупая сталинку?

В каждой медали есть обратная сторона. Вот и «сталинка» тоже ее имеет. Рассмотрим по пунктам, в чем заключаются недостатки таких квартир:

Несоответствие коммуникации современным условиям.

Более полувека назад эти квартиры сдавались в эксплуатацию. Тогда еще не то что компьютеров, стиральных машинок, МВ-печей не было, но даже телевизоры с холодильниками имелись не у всех.

Поэтому электропроводки сейчас не выдерживают той нагрузки, которую получают. Они попросту на нее не рассчитаны. Выход из этой ситуации есть: когда будете делать ремонт, меняйте электроповодку на новую по всей квартире.

Но пусть этим занимаются электрики, так как может не выдержать электросеть подъезда.

Еще часто в «сталинках» возникает проблема с водоснабжением. На верхние этажи вода поступает со слабым напором. Решить проблему можно, установив насосные водонапорные трубы.

То есть устаревшие коммуникации – недостаток поправимый, но затратный. Ведь сверх стоимости квартиры вам придется потратить еще дополнительные денежные средства.

Социальная неоднородность жильцов

В давно минувшую эпоху это было жилье для элиты, а иметь такую квартиру было почетно и престижно. Спустя время спрос на «сталинки» не упал, да и позволить себе недвижимость такого плана даже сегодня могут люди весьма состоятельные.

Но не забывайте, что в таких домах живут и старые хозяева, так как «ветераны» домовладения, а также эти квартиры могут переходить в наследство весьма сомнительным личностям. В новостройках такого нет.

Там не так заметна социальная градация, поскольку приобретают новое жилье, в основном, перспективные молодые люди, а если и не молодые, то хотя бы прогрессивно мыслящие, обеспеченные граждане. Покупая «сталинку», рискуете заиметь себе неблагополучных соседей. А как гласит русская народная пословица: «Не купи двора, купи соседа».

Совет профессионала

Безусловно, преимуществ приобретения «сталинки» намного больше, чем недостатков, и если вы все-таки уже решили оформлять договор купли/продажи с ее владельцем, изучите подробно всю документацию.

Особенно это касается документов, подтверждающих имущественные права, необходимо внимательно отнестись к юридической проверки. Вторичный рынок недвижимости этим и опасен – что могут «внезапно» появится из ниоткуда забытые наследники или еще одни хозяева.

В свою очередь, покупка квартиры в новострое от застройщика исключает подобные «сюрпризы», так как вы будете являться первым и единственным владельцем недвижимости.

Источник: //etagrealty.ru/praktika/vybiraem-kvartiru-dlya-pokupki/kvartira-v-stalinskom-dome-za-i-protiv/

Квартиры в конструктивистских домах: не всегда удобны, но интересны

До и после: современная квартира в доме 1928 года

Конструктивизм – один из важнейших стилей, во многом благодаря ему наша страна внесла большой вклад в мировую архитектуру.

Однако технические и планировочные решения, которые были прорывными в начале XX века, не слишком востребованы в настоящее время.

В рамках серии статей про разные типы жилья на вторичном рынке редакция IRN.RU рассказывает о квартирах в конструктивистских домах.
 

Под угрозой

Конструктивизм – это одно из ведущих направлений в советской архитектуре 1920-1930-х годов.

Точных критериев у стиля нет, поэтому даже искусствоведы спорят по поводу отнесения того или иного здания к конструктивизму, формального списка таких домов не существует .

Тем не менее можно выделить его отличительные особенности, которые в принципе свойственны советскому авангарду – строгость, геометричность и экспериментальные планировочные решения.

Программа реновации поставила под угрозу многие из этих зданий. До начала ания правительство Москвы заявляло о том, что около 300 строений в 40 рабочих поселках не войдут в программу. Но Архнадзор обнаружил другие конструктивистские дома в адресном перечне после того, как он был представлен к анию.

Сейчас в перечне Архнадзора находится более 450 домов, среди которых не только конструктивистские здания (их в списке оказалось более 30), но все относящиеся к авторской архитектуре.

После объявления результатов ания жильцов выяснилось, что в 278 домах из списка Архнадзора проали за участие в программе реновации. В начале июля глава Москомархитектуры Юлиана Княжевская заявила, что ценные дома сносить не будут, хотя жильцов все же обещают расселить.

Сами дома вместо сноса будут реконструированы. Однако решение по конкретным домам будут принимать столичные власти, причем уже после того, как он будут расселены. Пока неизвестно, сохранят ли все 278 домов из списка Архнадзора, где жители проали за участие в программе реновации.

Организация настаивает на том, чтобы на законодательном уровне исключить все дома, возведенные по индивидуальным проектам, из программы реновации и запретить проводить в них ания о сносе в будущем.

Между тем, конструктивистские дома уничтожались и раньше. В частности, несмотря на протесты, в 2016 году начался снос четырех из шести зданий в рабочем поселке «Погодинская» в Хамовниках.

Не удалось отстоять и Таганскую АТС архитектора Василия Мартыновича. И все же пока в Москве насчитывается немало конструктивистских и стилистически близких домов, хочется верить, что их дни не сочтены.

Многие дома жилые, поэтому квартиры в них нередко выходят на вторичный рынок.
 

Дома-коммуны и общежития

Основная часть конструктивистских домов располагается в центре Москвы в зоне от Садового до Третьего транспортного кольца, поскольку в 1920-1930-х годах активно застраивалась территория, которая на тот момент была городской. Поскольку в то время страна оправлялась после Первой мировой и Гражданской войн, эти дома не получили такого же массового распространения, как новостройки последующих эпох.

Не самым распространенным, но интересным типом конструктивистского жилья стали дома-коммуны. В основу их концепции легла идея французского социалиста-утописта Шарля Фурье, который описал в своих работах так называемый «фаланстер» – дворец, рассчитанный на совместное проживание 1 500 человек.

Такой дом должен был объединить весь быт, досуг и даже воспитание подрастающих поколений жильцов в духе коллективизма. В СССР строительство подобных, но не столь масштабных домов началось в 1928 году. Вместо квартир в таких зданиях выделялись «спальные кабины», например, в доме-коммуне на ул.

Орджоникидзе их размер составлял всего 2,7 на 2,3 м, окна не были предусмотрены. Предполагалась, что в этих помещениях люди будут только спать, а остальная жизнь будет протекать в общественных зонах – банях, столовых с кухней-фабрикой, библиотеках, физкультурных уголках.

Однако быстро наступило разочарование: уже в 1930 году данная практика была осуждена специальным постановлением ЦК ВКП(б).

«С тех пор большинство подобных зданий пережило не одну реконструкцию, чтобы привести их планировки хоть в какое-то соответствие с устоявшимися представлениями о приватной жизни, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Наиболее известные образцы этого направления в столице – это дом-коммуна «Изотерма», студенческий дом-коммуна Текстильного института, дом-коммуна в 4-м Сыромятническом переулке».

На следующем этапе жилые дома сохранили авангардные конструктивистские формы, но несколько поменяли содержание. После первых пятилеток зародилось первое поколение советской элиты – инженеров, руководителей, военных, которым требовалось дать отличное от простых рабочих качество жизни.

Поэтому ни о каких «спальных кабинах» речь уже не шла – в конструктивистских домах появляются квартиры с полноценными спальнями, гостиными и даже комнатами для прислуги (как, к примеру, в Доме на Набережной). В Доме Наркомфина, в частности, появляются даже двухуровневые квартиры.

Тем не менее в том же здании все еще раздельно проектировались блоки для семейного проживания и «одиночек», то есть полностью от идеи «коллективного человека» архитекторы не отказались. В этих домах, как правило, по-прежнему отсутствовали кухни, которые при последующих реконструкциях организовывали в изначально неприспособленных для этого помещениях.

Среди примеров таких домов можно назвать Комплекс общежитий Института красной профессуры, жилые дома артистов МХАТ в Брюсовом переулке.

Наконец, последний тип жилой застройки конструктивистского периода – это микрорайоны.

Строго говоря, первые жилые комплексы в современном понимании относились именно к конструктивизму, так как вместе с многоквартирными домами в проекты включалась вся необходимая инфраструктура – детские сады, школы, библиотеки, рестораны и магазины.

Такие дома создавались в основном для состоявшихся семей и «ударников» соцтруда, квартиры в них уже были полноценными. Примеры конструктивистских комплексов в Москве – Городок художников в районе Аэропорт, жилые комплексы «Дангауэровка», «Нижняя Пресня».

Конструктивизм был распространен не только в Москве, но и в Ленинграде, а также в других крупных городах, и даже в Подмосковье. Например, по словам ведущего эксперта по недвижимости АН «Дом.ру» (партнер корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис») Константина Каупуша, в Коломне насчитывается около 20 конструктивистских домов.
 

Часто неудобны

Поскольку в эпоху конструктивизма строили экспериментальные дома, в них нет стандартных планировок. «Основные характеристики этого архитектурного направления – четко выраженные геометрические формы (квадратные, круглые и т.д.), монолитность внешнего облика, широкие оконные проемы, отказ от декоративных элементов.

Квартиры в этих домах отличаются высокими потолками, толстыми стенами, перекрытия здесь зачастую смешанные – и деревянные, и железобетонные.

При этом есть и дома, где стены не полностью кирпичные, а засыпные – в пространство между внутренней и наружной стенами засыпаны, например, опилки, что вкупе с деревянными перекрытиями повышает уровень пожароопасности», – говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость».

Лифты в таких домах, если и были, то в основном навесные – снаружи здания. Кухни в домах, где они были предусмотрены, обычно небольшой площади – до 7 кв. м. Однако в некоторых домах, в которых были коммунальные квартиры, кухни, напротив, очень просторные.

Например, по словам Константина Каупуша, в конструктивистских домах в Коломне площадь кухни составляет 10-17 кв. м. «Она светлая (часто с двумя огромными окнами), но – проходная: из нее идет вход и в первую, и во вторую комнату.

Лично мне это кажется преимуществом – меньше места под бесполезный коридор, а размер такой кухни позволяет сделать из нее практически еще одну комнату, поставить угловой диван, большой стол, да и вообще, не жалеть места».

Во многих домах не были предусмотрены ванные комнаты. Со временем почти везде они появились в результате реконструкции, однако до сих пор встречаются квартиры без ванных. Такой пример привел Константин Федоров, генеральный директор АН «Проспект-Недвижимость» г.

Санкт-Петербург, партнер КР «Мегаполис-Сервис»: «Двухкомнатная квартира расположена в центре Санкт-Петербурга, на Октябрьской набережной, комнаты изолированные, общая площадь 56,6 кв. м, комнаты 17,3 и 25,2 кв. м, кухня 7 кв. м, санузел совмещенный.

Кирпичный трехэтажный дом 1928 года постройки прошел капитальный ремонт в 2010 году, вид из окон на набережную и во двор, до метро «Новочеркасская» 10 минут на трамвае. Казалось бы, все хорошо: центр, вид из окна, цена, близость метро.

Однако далее начинаются «но»: нет ванной комнаты, пол дощатый, квартира достаточно запущена и требует ремонта, то, что мы привыкли понимать как коридор и прихожая, тоже как таковые отсутствуют».

Зачастую в конструктивистских домах неудобные по современным меркам планировки: «Все годы существования конструктивистских домов их жители перекраивали стены вдоль и поперек, – говорит Мария Литинецкая.

– Перепады уровней полов в разных комнатах, окна – в ванной, и их отсутствие – на кухне, очень маленькие спальни и огромные гостиные, витиеватые коридоры – это далеко не исчерпывающий список проблем с планировками».

Однако есть и преимущества. «Удобное месторасположение (скорее всего, центральная часть города), толстые стены хорошо сохраняют тепло, а помещения за счет широких оконных проемов хорошо освещаются», – перечисляет Дмитрий Таганов.
 

В центре и рядом

По данным «Инком-Недвижимости», в общем объеме московской застройки конструктивистских домов не так уж много – не более 3-4%.

«Причем, судя по моим наблюдениям, есть строения, которые обладают какими-то чертами конструктивизма, однако яркими представителями этого стиля не являются, поэтому не всегда понятно, можно ли отнести их к данному направлению», – отмечает Дмитрий Таганов.

По оценке Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, на вторичном рынке Москвы насчитывается не менее 220 квартир в конструктивистских домах.

«Такие объекты сохранились преимущественно в центре Москвы, в старых рабочих районах (Пресненский район, Хамовники, Донской, Дорогомилово) и новых для того времени промышленных локациях (Лефортово, Басманный, Южнопортовый районы, Сокольники, Преображенское, Марьина Роща)», – говорит Мария Литинецкая.

Из-за престижного расположения такие дома зачастую присутствуют на рынке премиального жилья. «Нашему агентству чаще всего приходится иметь дело с теми домами, которые расположены в центральном округе внутри Садового кольца, – рассказывает Дмитрий Халин.

– Конечно, самый показательный дом, где больше всего предложений на продажу – «Дом на набережной» (улица Серафимовича, дом 2). В этом доме регулярно появляются новые объекты. Средняя цена квартир порядка 10 000 долларов США за кв. м.

Предложение доходит до 40-50 объектов, которые единовременно выставлены в этом доме.

Из других домов, с которыми нам приходится иметь дело, – жилой дом на Тверской, 6 (Дом кооператива «Крестьянская газета»), Брюсов переулок, 17 (Жилой дом артистов МХАТа), Большая Бронная, 8 (Дом работников Центрального телеграфа). Предложение в каждом из этих домов, как правило, составляет одну-две квартиры, находящиеся в продаже».
 

Дешевле сталинок

По словам руководителя офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Ольги Тихоновой, цены на квартиры в конструктивистских домах обычно примерно соответствуют средним в своей локации.

«Как правило, они стоят на 15-20% меньше, чем расположенные поблизости «сталинки» и кирпичные «брежневки».

Однако, безусловно, они дороже примерно на 20% типовых панельных проектов хрущевской поры», – говорит Мария Литинецкая.

По данным Savills, разброс цен для таких предложений очень велик – в зависимости от района от 170 000 до 750 000 рублей за кв. м. «Наиболее дорогостоящее предложение по цене 1 кв. м находится в жилом доме артистов МХАТ в Брюсовом переулке, 17. Наиболее доступные варианты – в жилом комплексе «Дангауэровка» в Лефортово», – говорит Дмитрий Халин.
 

Для редких ценителей

По словам экспертов, исторические дома, построенные в эпоху конструктивизма, сейчас не сильно востребованы. «При прочих равных покупатели предпочитают новые дома с новыми коммуникациями.

Если покупатель рассматривает «сталинки», он может выбрать и конструктивистский дом.

Это одна группа покупателей, которые ценят интересные фасады, определенные планировки, высокие потолки», – говорит Ольга Тихонова.

Тем не менее отдельные покупатели ищут именно такое жилье. «Как правило, их привлекают нестандартные архитектурные формы, необычные решения для остекления (ленточное, круглое), – считает Мария Литинецкая. – Кроме того, среди покупателей квартир в комплексе общежитий Института красной профессуры встречались потомки живших в нем когда-то высокопоставленных советских военных и ученых».

Подобная ситуация со спросом наблюдается и в Санкт-Петербурге. «Если говорить о спросе на жилую недвижимость в таких домах, то она, скорее всего, на любителя и, я бы даже сказал, ценителя. Например, я сам занимался продажей квартиры в доме 1938 года постройки с капитальным ремонтом, – рассказывает Константин Федоров.

– Многих клиентов не устраивала нестандартность планировки, отличие дома, его внешнего вида от рядом стоящих домов. Несмотря на то, что планировка квартиры была действительно нестандартная, на нее нашелся покупатель. И что самое интересное – это был клиент из Москвы.

Для него были важны тот уют и атмосфера, которые сохранились в данной квартире».

На столичном рынке премиального жилья тоже встречаются фанаты конструктивизма. «Нам известны случаи, когда покупатели буквально скупают квартиры в домах эпохи конструктивизма с тем, чтобы затем провести там реконструкцию.

И таких покупателей не смущает плохое состояние домов и квартир в них – они четко понимают, что это историческое наследие, которое со временем принесет им дивиденды», – говорит Дмитрий Халин. Однако это скорее исключение из правил.

По оценке эксперта, общее количество совершаемых в течение года сделок в домах, построенных в стиле конструктивизма, можно пересчитать по пальцам одной руки.

По мнению Марии Литинецкой, данный тип жилья изрядно обветшал за последние 80-90 лет, поэтому в ближайшие годы оно будет только дешеветь. «Сейчас моды на конструктивизм нет, квартиры в домах эпохи конструктивизма не являются ликвидным продуктом.

Возможно, пройдет какое-то время, и этот ранний советский архитектурный стиль снова войдет в моду, а интерес со стороны нового поколения, для которого эти дома будут уже глубокой-глубокой историей, пойдет в рост, конечно, если дома доживут до этого счастливого будущего», – резюмирует Дмитрий Халин.

Также по теме:

Источник: //www.irn.ru/articles/39860.html

Что такое типовая планировка квартиры в разные времена и когда было лучше?

До и после: современная квартира в доме 1928 года

  1. Типовые планировки квартир времен СССР
  2. Современный этап

С середины прошлого века все многоквартирные дома строили только по типовым проектам, поэтому планировка квартиры в Питере или Москве, да и любом большом городе ничем друг от друга не отличались. Достаточно вспомнить всеми любимый фильм «Ирония судьбы». Тем, кто планирует приобрести жилье на вторичном рынке, и тем, кто его продает, важно знать типовую планировку и отличать «хрущевку» от «улучшенки», например, — ведь каждая имеет свои особенности.

Типовые планировки квартир времен СССР

Типовыми планировками квартир считаются планировки, которые характерны для серии домов. Когда говорят о серии, то имеют ввиду группы жилых зданий, полностью похожих по своему оформлению, планировке и типу материала, используемого при строительстве. О некоторых видах планировки слышали все — «сталинки», «хрущевки», «брежневки». Что же они собой представляют?

«Сталинки»

По народному названию такой планировки можно догадаться о временном периоде,  когда они возводились – с начала 1950 х годов. Особенности этой типовой планировки:

  • очень высокие потолки;
  • массивные стены, выложенные из кирпича;
  • удобная планировка. 

«Сталинки» — квартиры просторные, на три или четыре комнаты, двухкомнатные варианты встречаются значительно реже, как и квартиры с пятью и более комнатами. Совсем мало однокомнатных «сталинок». Планировка «сталинок» — это две разновидности жилья: номенклатурные дома и рядовые. 

Первые возводились специально для элиты, для высших слоев общества.

Они отличаются хорошей планировкой, просторными холлами, наличием отдельного рабочего кабинета и детской комнаты, возможны отдельные комнаты для библиотеки и прислуги. Кухня в таких квартирах просторная, а санузел – раздельный.

На одном этаже обычно размещается две — четыре таких больших квартиры. Рядовые дома намного скромнее. И, прежде всего, это проявляется в небольшой площади квартир.

«Хрущевки» 

Эти квартиры строились в 1957-1962 гг. За ними сразу закрепилось название «хрущевки», или «хрущобы» (по аналогии с трущобами).

Народное название объясняется тем, что все дома этой серии возводились с очень тонкими стеновыми панелями, низкими потолками и крайне неудачной планировкой. Обычно это одно-либо двухкомнатные квартиры.

Одна из особенностью таких квартир — высота потолков на 20 см ниже (кроме первого этажа). Тонкие стены не обеспечивают нормальную звукоизоляцию. Санузел совместный, обустроить который всегда непросто.

«Брежневки» 

Это жилье отличалось от «хрущевок» немного большей площадью и количеством этажей. В самых первых «брежневках» нередко использовался «хрущевский холодильник» — шкаф-чулан, который располагался под окном на кухне. Санузел уже был раздельный. В дальнейшем планировка подвергалась изменениям, которые применяемют и по сей день.

//www.youtube.com/watch?v=-L3Kp4BILMo

Особенности планировки «брежневок»:

  1. Официальное название: дома улучшенной планировки (по сравнению с «Хрущевками» — бесспорно). Но до «сталинок » им далеко.
  2. «Брежневки» отличались невысокими потолками.
  3. Имели относительно маленькие кухни ( 7 — 9 кв. м).
  4. Количество комнат — от одной до пяти. 
  5. В качестве разновидности такой планировки остались квартиры гостиничного типа – крохотные, с общей площадью 12 — 18 кв. м.

Теоретически они предназначались для временного проживания, но фактически за многими закреплялись на постоянной основе.

Современный этап

С середины 90-х типовая планировка пытается приобрести оригинальные черты, поэтому однозначно назвать какой-то один ее вид невозможно. При президенте Ельцине возводились так называемые «элитки» — их серии между собой имели мало общего. Просто установили новые нормы жиллощади, под которые и создаются квартиры немного большей площади сравнительно повышенного комфорта.

Планировка однокомнатной квартиры

Однокомнатная квартира – самый востребованный вариант на рынке недвижимости – молодые семьи без детей, вчерашние студенты и предприниматели охотно выбирают такое жилье с типовой планировкой.

Конечно, четыре стены не гарантируют удобного и комфортного проживания, для небольшой квартиры функциональность и дизайн планировки особенно важны.

Однокомнатные квартиры обычно разделяют на такие зоны: 

  • кухня;
  • совмещенный санузел;
  • жилая комната;
  • кладовка (возможно). 

Из такого набора при участии дизайнера можно создать как квартиру-студию, так и функциональную «двушку». Последний вариант вполне реален, если кухню перенести в кладовую, а в свободной зоне устроить спальню. Несущие стены остаются на своих местах и это важно.

Дизайн однокомнатной квартиры

Дизайн однокомнатной квартиры с типовой планировкой для специалиста непростая задача. Прежде всего, надо учесть: 

  1. Планировку всех помещений с недостатками конструкций (вентилиционные шахты, ниши).
  2. План размещения всех инженерных коммуникаций (электросети, газо- и водоснабжение).
  3. Расходные материалы и площади помещений.
  4. Стоимость меблировки. 

После утверждения эскиза проводят:

  • замену окон и дверей;
  • утепление стен;
  • подготовку поверхности (чистка, шпатлевание и грунтовка);
  • замена сантехнического оборудования и труб.

Если со стилем определились, приобретаются аксессуары, мебель и стройматериалы.

Однокомнатная квартира: ремонт

Начинают ремонт с кухни, так как в маленьких квартирах ей отводится роль еще и обеденной зоны.

Зонирование на два участка:

  • обеденная зона должна иметь хорошее освещение (обычно у окна без плотных штор) и оформление в пастельных тонах;
  • пол в столовой – ламинат, паркет или ковролин;
  • потолок – многоуровневый, над обеденной зоной – композиция из нескольких светильников;
  • рабочая зона многофункциональна и занимает минимум площади кухни; 
  • стандартное покрытие стен кухни – плитка и моющиеся обои;
  • все нюансы кухни учтет гарнитур на заказ.

Единственная жилая комната служит зоной отдыха и одновременно гостиной. Спальную зону располагают в самом тихом углу – в нише, за шкафом. Для обстановки подходит многофункциональная мебель типа кресла-трансформера. 

Визуально увеличит помещение светлая отделка, большие зеркала и напольное покрытие с диагональным рисунком.

Планировка двухкомнатной квартиры

Значительная часть многоэтажных домов строились в советское время, поэтому рациональная планировка для них – проблема острая.

Современные проекты предполагают более функциональные варианты, но если застройщикам приходится выбирать между собственной выгодой и удобством жильцов, то выбор не всегда в пользу последних.

Большая часть современных квартир в домах бизнес- и элит-класса обладают свободной планировкой, то ест без перегородок. В домах типовой серии квартиры выставляют на продажу с планировкой или уже с готовой отделкой.

Свободная планировка двухкомнатных квартир — прояви креатив

Ведущие специалисты не признают тип так называемых «свободных планировок». Считая их обычной формальностью. Даже при фактически отсутствующих стенах планировка все же присутствует. По российским законам при получении свидетельства о праве собственности дольщик должен представить в БТИ план (планировку, заданную застройщиком).

Чаще всего на полу кирпичной дорожкой выкладывается план квартиры, который и утверждают в БТИ. Владелец новой квартиры может оставить этот вариант планировки или изменить его на свой вкус (согласовав свои планы с БТИ). Большинство выбирают второй вариант, так как типовая планировка двухкомнатных квартир не отличается функциональностью.

Особенности двухкомнатной квартиры в панельном доме

Основные проблемы планировки связаны с расположением окон. Из-за проектирования красивых зданий архитектурные излишества создают слепые или глубокие окна в квартире.

Из-за недостатка освещения оборудовать в такой квартире нормальную спальню или гостиную невозможно. В погоне за большим метражом застройщик получает нефункциональные квартиры.

Примером такой неудачной квартиры можно считать жилое помещение элит-класса 100 — 200 кв. м с одним-тремя окнами и планировкой, не поддающейся корректировке. 

  1. Неудачным считают специалисты и планировку коридорного типа, когда из одной комнаты в другую ведут длинные узкие проходы. 
  2. Неудобны для эксплуатации и длинные вытянутые комнаты-пеналы. 
  3. Не менее распространенной ошибкой будет и недостаточное внимание дополнительным помещениям. 
  4. Удобная прихожая и просторная кухня для жизни намного важнее лишних квадратных метров комнаты. 
  5. Число балконов и лоджий также должно соответствовать количеству комнат (в том числе и на первом этаже).

Плюсы и минусы — современная планировка двухкомнатной квартиры

Число квартир на лестничной площадке – один из важных критериев комфортности дома. Удобный вариант – 4 квартиры, неудобный – малосемейки (до 10 квартир), где игнорирование застройщиками мест общего пользования очевидно. Грубой ошибкой считается и расположение шахты лифта рядом со смежной стеной самой большой квартиры.

Другие примеры неудачной планировки – санузлы напротив друг друга и кухни без окон.

В условиях конкуренции многие застройщики все же пытаются возводить дома с функциональной планировкой квартир – просторными светлыми кухнями и вентиляцией за ее пределами, необходимым количеством санузлов и подсобных помещений, просторными балконами и лоджией.

Очень популярны сейчас прачечные и гардеробные, причем не только в элитных домах, но и бизнес-класса. Многие застройщики предлагают клиенту несколько вариантов планировок.

Оптимальная планировка двухкомнатной квартиры

  1. Площадь соразмерна числу комнат (около 70 кв. м). 
  2. Площадь коридоров, кладовок, других подсобных помещений не превышает 20% площади квартиры.
  3. Кухня по площади – 10 — 12 кв.м.
  4. Комнаты квадратные, в кухне или в комнате-эркер.
  5. Высота потолков – 2,8 м, окна выходят на разные стороны света. 
  6. Обязательное наличие средних по размеру балконов и лоджий. 
  7. Количество туалетов – по числу спален.

Источник: //domananeve.ru/info/poleznoe/tipovaya-planirovka-kvartiry-ot-stalinok-do-sovremennogo-zhil-ya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.