Двушка под сдачу в доходном доме: проект в Киеве

Содержание

Доходные «квадраты»: стоит ли инвестировать в жилье и сколько на этом можно заработать

Двушка под сдачу в доходном доме: проект в Киеве

На волне кризиса, когда цены на жилье пошли вниз, идея инвестиций в квадратные метры стала, мягко говоря, непривлекательной.

В лучшем случае, можно было просто сохранить вложения, почти ничего не заработав сверху. А в худшем — и вовсе потерять свои деньги.

По данным SV Development, в долларовом эквиваленте всего за год — с 2016 по 2017 — квартиры в Киеве подешевели почти на 100 долларов за квадратный метр.

Но в последнее время ситуация изменилась. «Минфин» разбирался, почему украинцы вновь понесли деньги риэлторам, стоит ли сейчас инвестировать в квартиру и сколько на ней можно заработать.

Клюнули на аренду

По словам директора АН Best&Seller Ирины Луханиной, желающих купить квартиру про запас, вложив в квадратные метры «лишние» деньги, становится все больше.

«Правда, не все понимают разницу между обычной покупкой жилья и инвестицией в него. Следовательно, многие приобретают спонтанно, не просчитывая наперед ни сроки окупаемости, ни риски.

В итоге зарабатывать удается далеко не всем», — говорит Луханина.

Потенциальных покупателей воодушевляет несколько факторов. Во-первых, квартиры на вторичке в долларовом эквиваленте сейчас дешевеют не так стремительно, как еще год назад. За последний год стоимость среднестатистического квадратного метра в столице упала на $30 (до $1052), то есть отрицательная динамика, по сравнению с 2016-2017 гг., сократилась втрое.

Во-вторых, привлекательными остаются цены на первичке. Сейчас средняя цена квадратного метра в киевских новостройках — около 20 тыс. грн., а в пригороде — 10-11 тыс.

, — пояснил «Минфину» глава агентства «Евро » Григорий Перерва. За последний год цены выросли примерно на 5-6%, что почти вдвое ниже темпов инфляции в стране.

По данным Минрегионстроя, за это же время себестоимость строительных работ увеличилась более чем на 15%.

Хотите инвестировать в недвижимость выгодно? Выбирайте предложения от застройщиков на «Минфине» 

В третьих, и это, пожалуй, самое главное — растут спрос и цены на аренду жилья в Киеве.

По данным SV Development, средние арендные ставки на однокомнатные квартиры в Киеве составляют 7,8 тыс. грн., на двухкомнатные — 10,5 тыс. грн., на трехкомнатные — 12,5 тыс. грн. Это, в среднем, на 500-1000 грн. дороже, чем годом ранее.

А некоторые квартиры (единички эконом-класса возле метро) и вовсе подорожали в этом году на 25-30%. Скромную единичку за $25-30 тыс. можно сдать внаем, как минимум, за 6 тыс. грн. в месяц. В год это 72 тыс. грн. или $2,6 тыс. чистого дохода (коммуналку оплачивают арендаторы), то есть порядка 10% годовых.

Такая доходность по долларовым вложениям в украинских банках недоступна — по валютным депозитам они дают до 5% годовых.

В очереди — чиновники и фермеры

Риэлторы выделили несколько групп потенциальных покупателей, которые охотятся на квартиры.

«Скупают люди, связанные с госслужбой, топ-менеджеры, получающие бонусы и откаты, другие граждане, имеющие «лишние деньги», — рассказал «Минфину» эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

По его словам, на рынке сформировался и своего рода клуб инвесторов, которые имеют по 4-5 квартир, и даже расширяют сеть: активно ищут «бросовые» предложения и покупают новое жилье, нередко оформляя кредит под залог уже имеющихся объектов.

Эксперты также отмечают наплыв инвесторов из регионов. В частности, активно присматривают жилье в Киеве аграрии, которые получают крупные суммы после продажи урожая.

Средний бюджет, с которым люди хотят попытать счастья в деле инвестирования в жилье — $50-70 тыс. За такие деньги они ищут хорошую единичку или двушку на вторичке или в новостройке, которые затем можно сдавать в аренду.

Одна за 50 или две по 20?

По словам Ирины Луханиной, средний срок окупаемости инвестиций в жилье, на который ориентируются потенциальные покупатели — 10 лет. «Если удается выйти на 8 лет, инвестиция считается очень удачной. Все, что дольше 10 лет — под вопросом», — пояснила она.

Луханина приводит следующие примеры просчета выгодности инвестиций в жилье.

«Скажем, за $60 тыс. можно купить неплохую двушку в новостройке на Харьковском. Но, как правило, новое жилье сдается без отделки. Поэтому $25-28 тыс. уйдет на скромный ремонт.

Многие эту сумму не учитывают в расчетах, полагают, что удастся обойтись гораздо меньшей суммой. По итогу, получается общий бюджет $85 тыс. Такую квартиру реально сдать в аренду за $600 долларов в месяц ($7,2 тыс. в год).

Путем нехитрых подсчетов получаем срок окупаемости — 11,8 лет. Мягко говоря, долго, поэтому не очень выгодно», — говорит Луханина.

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. ОБЪЕКТЫ КИЕВГОРСТРОЯ 

Чтобы окупить эту же квартиру за эталонные 10 лет, нужно либо вложить деньги в жилье на более ранних сроках строительства (то есть уменьшить бюджет вложений) или сдавать ее не за $600, а за $800.

Это реально, если найти не стандартную двушку, а квартиру с изюминкой. Например, видовую, в парке, с нестандартной планировкой и пр. «Скажем, если в среднем на Харьковском единички сдаются по 10-11 тыс. грн.

, то в комплексах «с изюминкой» — по 18 тыс. грн.», — пояснила Луханина.

Михаил Артюхов советует обратить внимание на жилье эконом-класса. Речь идет о небольших квартирах со скромным ремонтом возле метро или с удобной развязкой. Такие единички сейчас можно найти как на вторичке, так и на первичке (смарт-квартиры). «Еще вопрос, что выгоднее — купить квартиру под аренду за $50 тыс. или две по $20 тыс.», — говорит эксперт.

К примеру, двушку за $50 тыс. можно сдавать за 12 тыс.грн., а единичку стоимостью $20 тыс. — за 7 тыс. грн. (две — за 14 тыс. грн.). Причем, единички, скорее всего, не будут простаивать и станут дорожать более динамично, чем двушка.

Если у вас есть более крупная сумма, скажем, порядка $100 тыс., лучше купить квартиру в центре Киева. Такое жилье затем можно будет сдавать в аренду намного дороже, чем в спальных районах. Если на Святошино съемная единичка стоит около 7 тыс. грн. в месяц, то на Печерске — 10,5 тыс. грн., — отмечают в SV Development.

Для вегетарианцев и IT — шников — дороже

Жилье в центре интересно еще и тем, что позволяет хорошо зарабатывать на посуточной аренде. Минимальные ставки — 600-700 грн. в сутки. При условии полной загрузки, это — 18-21 тыс. грн. в месяц, то есть вдвое больше, чем можно выручить за такое же жилье при помесячной аренде.

Правда, чтобы добиться полной загрузки, придется сдавать квартиру в управление специализированному агентству, а оно берет от 20% комиссии. Плюс — жилье быстрее изнашивается. Одна веселая компания арендаторов может разгромить ваши апартаменты за сутки.

Но такой бизнес все равно становится все более выгодным. Ведь в Киев приезжает все больше туристов, которые охотно селятся в апартаментах.

По словам Михаила Артюхова, в столице уже сформировался пул инвесторов, которые активно реинвестируют в квартиры, расширяя свои сети. Плюс — они пытаются повысить стоимость жилья за счет новых форматов.

Речь идет, в первую очередь, о так называемом коливинге. Этот формат подразумевает не просто сдачу жилья в аренду, а создание своеобразной среды.

Как правило, апартаменты подгоняются под интересы определенной целевой аудитории, а потенциальных арендаторов отбирают по принципу общности жизненных ценностей (йога, вегетарианство и пр.) или профессии (популярно среди айтишников). «Создается единая субкультура.

Владелец жилья обеспечивает специальное питание, услуги по уборке и стирке и пр. Такое жилье реально сдавать на треть дороже стандартного», — пояснил Артюхов.

По его словам, данный формат в ближайшее время будет развиваться более чем активно. «Сейчас дефицит таких предложений, и рынок будет оставаться ненасыщенным еще, как минимум, два года. Этот сегмент готов «переварить» порядка $30 млн. инвестиций», — резюмировал Артюхов.

Деньги в котлован

Еще один вариант, который активно рассматривают потенциальные инвесторы — вложение денег в новостройку на этапе котлована с целью перепродажи квартиры на более поздних этапах строительства или после сдачи дома в эксплуатацию. Если все просчитано правильно, можно заработать до 30% сверху, — говорит Григорий Перерва.

Начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов рассказал «Минфину», что наиболее ликвидными на первичке являются однокомнатные квартиры. Их доля в общем объеме продаж достигает 60-65%. «По нашим оценкам, около 25% того жилья покупается именно как инвестиция — с целью перепродажи по более высокой цене или сдачи в аренду», — рассказал эксперт.

Уровень возможного дохода от такого вложения зависит от ряда факторов, — говорит Панфилов. И советует обратить внимание на следующие нюансы.

Во -первых, стоимость квартиры, купленной на этапе котлована к моменту ввода в эксплуатацию дома действительно может вырасти на 25-30%. Но на достройку дома уходит в среднем до 2,5 лет.

К тому времени привлекательность такой квартиры может снизиться, так как на рынке появляются более современные проекты.

Поэтому, планируя инвестицию, следует выбирать объект «с добавленной ценностью» (закрытый двор, хорошая инфраструктура, видовые квартиры и пр.), который не устареет за 2-3 года.

Во-вторых, стоит обращать внимание на качество самого строительства. Сейчас растет актуальность энергосберегающих объектов, которые позволяют экономить на коммуналке (в частности, отоплении). Шансы выгодно перепродать такую квартиру намного выше, чем обычную.

В-третьих, важны планировки. «Наиболее привлекательными для инвестирования считаются единички, в которых предусмотрена просторная кухня с небольшой спальней.

Очень часто такие квартиры именуют «1+», поскольку кухня может служить не только гостиной, но еще и временно выполнять функции отдельной комнаты, если расположить в ней, например, раскладной диван.

По факту такая квартира может выполнять функцию 2-х комнатной, но при этом оставаться однокомнатной, что дает возможность существенно экономить на коммунальных платежах, что актуально для молодых семей с ребенком, арендующих жилье.

Также популярны смарт-квартиры – площадью до 30 м2, в которых кухня не отделена от жилой зоны. Такой вариант является наиболее экономным в части коммунальных платежей, такую квартиру так же легко сдать в аренду или продать, более того, ее стоимость минимальна из-за небольшой площади», — рассказал Панфилов.

Но прежде чем выбирать планировки и углубляться в особенности строительных технологий, все-таки поинтересоваться документами застройщиков. Нужно проверять все, начиная от лицензии компании, целевого назначения земельного участка, договоров с подрядчиками, и заканчивая разрешениями на подключение к коммуникациям.

Иначе может оказаться так, что ваши инвестиции попросту перекочуют в карман недобросовестных застройщиков или «заморозятся» на стройплощадке на неопределенной время. Определенным фильтром является и цена. «Если она на 15-20% ниже рынка (20 тыс. грн./кв.м для Киева и 10-11 тыс. грн.

для пригорода) — в такие объекты лучше не вкладывать, — подытожил Перерва.

Мария Колыванова

Источник: https://minfin.com.ua/2018/11/01/35461404/

Как начать арендный бизнес на доходных домах с нуля и зарабатывать от 80 до 150 000 в месяц

Двушка под сдачу в доходном доме: проект в Киеве

  • Что такое доходный дом?
  • Создание доходного дома по упрощенной схеме
  • Пример реальной схемы заработка
  • Заставьте деньги работать на вас
  • Пример реального инвестора

В последнее время становится все более и более популярным метод заработка на инвестициях в доходный дом.

Однако большинство стратегий предполагают наличие значительного стартового капитала для воплощения проекта. Бизнесмен и бизнес-тренер Андрей Меркулов в рамках тренингов предлагает совершенно другую схему, которая, по словам специалиста, позволяет быстро организовать доходный дом и заработать на собственную квартиру всего за два месяца.

Подобные идеи кажутся безумными, однако давайте все же разберемся, как она работает.

Что такое доходный дом?

Один из самых сложных вопросов на сегодняшний день почти для каждого – как заработать деньги на квартиру, и большинство с уверенностью готовы заявить, что для заработка соответствующей суммы потребуется не один год. В чем же суть идеи доходного дома и как заработать на квартиру с помощью стратегии всего за 2 месяца?

Доходный дом представляет собой созданный инвестором многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Все что требуется для создания доходного дома – построить или купить дом, «распилить» его на квартиры и получать доход за счет сдачи квартир в аренду.

Согласно идеи доходного дома, прибыль инвестор получает без ведения активного бизнеса – дом как бы приносит деньги сам по себе, однако сложность организации доходного дома в том, что вам наверняка потребуется не один год, чтобы заработать на реализацию подобного проекта.

По словам Андрея Меркулова, использование стратегии Роберта Кийосаки по «распилу» дома на квартиры и грамотное использование ипотечных возможностей, либо привлечение к проекту инвесторов, может позволить реализовать проект доходного дома вообще без инвестиций и первого взноса.

Схема работает просто:

  1. Вы берете большой дом, который либо приобретается в кредит, либо за счет соинвестирования или любым другим способом без привлечения собственных средств
  2. Большой дом разделяется на несколько квартир. Например, здание площадью 150 кв.

    метров превращаете в многоквартирный дом с 5 квартирами

  3. Квартиры в созданном доходном доме сдаются в аренду и приносят доход, который перекрывает кредит на жилье. Прибыль позволяет достигать значительного денежного потока, который превращается в пассивный доход.

Если схема правильно воплощена в жизнь, то вместо того чтобы работать не один год на собственную квартиру, вы создадите сразу множество квартир за счет средств инвесторов, одна из которых благодаря грамотно продуманной схеме полностью выплачивается за счет арендаторов других квартир.

Пример реальной схемы заработка

Вместо того чтобы ни один год работать на свою квартиру, вы за счет привлеченных средств приобретаете дом площадью 150 кв. метров в радиусе 20 км от Москвы – недвижимость обойдется для вас примерно в 5 млн. рублей.

Платеж по кредиту составит в данном случае 60 000 рублей в месяц, однако следует распилить дом на отдельные квартиры-студии. Именно квартиры студии приносят наибольшую прибыль по данной схеме, так как они могут иметь площадь всего 15-18 кв. метров и при этом оставаться весьма привлекательными для арендаторов.

Таким образом, в большом доме вы создадите 8 отдельных квартир, каждая из которых может приносить от сдачи в аренду 18 тыс. рублей в месяц. Однако в аренду вы сдаете 7 квартир, а одну можете оставить просто себе. Таким образом, меньше чем за год, вы зарабатываете на собственное жилье.

Что касается 7 квартир в доме, то они приносят за счет сдачи в аренду 126 тыс. рублей в месяц. Как видите, этого вполне достаточно для покрытия кредита и дополнительного дохода в размере 45 тыс. рублей.

Заставьте деньги работать на вас

Большинство схем заработка предлагают серьезный труд, при котором каждую копейку вы должны зарабатывать собственными силами. С такой стратегией на квартиру вы заработаете минимум за год, даже если будете использовать лучшие схемы инвестирования в недвижимость.

В предложенной же схеме доходный дом создается за считанные месяцы, и начинает работать на вас менее чем через год, вместо вашего самостоятельного тяжелого труда. Денежный поток не прекращается, а через 10-20 лет, когда кредит за дом окажется полностью выплаченным, прибыль от доходного дома вырастет в разы. Это позволит забыть про такое понятие как пенсия в традиционном смысле слова.

Как выйти на доход свыше 300 тысяч в месяц

Пример реального инвестора

Конечно, схема заработка на доходных домах без привлечения собственных средств уже используется многими молодыми бизнесменами. Некоторые из них работают, фактически, не выходя из дому. Например, Карина Соколова купила однокомнатную на вторичном рынке Подмосковья за 2,5 млн. рублей.

Сначала она сдавала жилье по стандартной схеме за 22 тыс. рублей, что едва позволяло покрыть ипотечные взносы – после распила жилья на 2 студии каждая отдельная квартира стала приносить 17 тыс. рублей. В итоге, кроме взноса по ипотеке бизнесмен смогла организовать пассивный доход в размере 10 тыс.

рублей.

Как видите, схема заработка на доходных домах вполне реальна и некоторые успешные бизнесмены уже получают 100-300 тыс. рублей в месяц благодаря грамотной прибыльной схеме.

Схема от Андрея Меркулова имеет свои особенности и действительно позволяет деньгам работать на вас, а не наоборот, однако прежде чем приступить к ее реализации, важно познакомиться с соответствующей литературой или посетить профильные тренинги.

Источник: https://gdeikakzarabotat.ru/nedvizhimost/shema-bystrogo-zarabotka-na-dohodnom-dome.html

Доходен ли доходный дом?. ABCnews – строительство, недвижимость и технологии в Украине

Двушка под сдачу в доходном доме: проект в Киеве

Термин «доходный дом» прочно ассоциируется с позапрошлым веком, но, как все хорошо забытое старое, сегодня он вновь обретает актуальность и новизну.

В надежде привлечь инвестора, застройщики ищут нестандартные маркетинговые решения, пытаясь предложить уникальный продукт. Строительные компании стали активно продвигать концепцию доходных домов.

В следующем году должно быть закончено строительство двух жилых комплексов такого типа. Это Elyseum в Шевченковском районе Киева и Petra в столичном пригороде Вишневое.

Разрабатываются и другие проекты в этом направлении. Превратиться после реконструкции в доходный дом должен так называемый дом Михельсона в самом сердце Киева. Это будут апартаменты премиум-класса.

Звучат идеи превратить в элитарный доходный дом даже Замок Ричарда на Подоле. Для менее платежеспособных клиентов бюджетное арендное жилье в городах-миллионниках собираются строить китайские инвесторы, которые готовы вложить в этот проект $15 млрд.

 Впрочем, пока реализацию проекта отложили на полгода.

Как все устроено

Особенность доходных домов в том, что квартиры в них не продаются, а сдаются в аренду. Именно с этой целью инвестор вкладывает средства в строительство.

Причем не обязательно, чтобы всем домом владело одно юридическое лицо, квартиры под аренду могут быть приобретены частными покупателями.

Обязательным условиям функционирования доходного дома является наличие единой управляющей компании, которая не только непосредственно сдает квартиры, но и обслуживает дом, решая технические и бытовые проблемы жильцов и даже (в некоторых случаях) обеспечивая полный консьерж-сервис.

На практике стоимость жилья в доходном доме на 30-50% ниже аналогичного жилья из частных рукЕсли в Украине в течение последних ста лет доходные дома обитали только в произведениях классиков, то в Европе этот вид арендного жилья, пожалуй, самый распространенный и популярный.

Главное преимущество – низкая цена, которая строго фиксируется на муниципальном уровне. Ее коррекция на определенный процент инфляции допускается только по согласованию с местными властями.

На практике стоимость жилья в доходном доме на 30-50% ниже аналогичного жилья из частных рук.

Второй важный с точки зрения квартиросъемщика момент – практически невозможно выселить его из такого дома при соблюдении им условий договора. Арендатор полностью защищен от капризов и обстоятельств арендодателя.

Если человек исправно платит, не терроризирует соседей и не злоупотребляет субарендой свыше условий договора, он гарантированно может жить в квартире десятки лет.

Именно эта уверенность и делает возможным отказ от идеи покупки собственного жилья в пользу жизни в доходном доме.

Доходные дома на украинский манер

Для Украины эти преимущества неактуальны, во всяком случает пока. Единственное, что роднит отечественные проекты доходных домов с их западными собратьями – наличие управляющей компании. Именно она устанавливает арендную плату, которую, в отличие от Европы, государство не контролирует.

Прайсы на аренду квартир в доходных домах пока только разрабатываются. «Мы сейчас не можем знать, каким будет рынок на момент готовности дома в 2016 году.

Ближе к сроку сдачи мы проведем маркетинговые исследования и назначим цену на аренду», – говорит Валентин Яроменко, совладелец управляющей компании доходного дома Elyseum, – Возможно в самом начале, она будет несколько ниже аналогов, но в дальнейшем мы будет ориентироваться на рыночную стоимость». То есть, ни о каких существенно лучших условиях для арендаторов в сравнении с частной арендой речь не идет.

В Украине квартиросъемщик даже в доходном доме никак не защищен от произвола собственника жилья. Не существует, во всяком случае пока, соответствующего закона, регулирующего их отношения.

Управляющая компания никаким договором не сможет помешать собственнику распоряжаться имуществом по своему усмотрению – вселять, выселять, проживать самому или продать.

Стабильность и долгосрочность аренды никак не гарантирована.

Сухие цифры

Сейчас на рынке наблюдается отток покупателей, желающих купить квартиру под сдачу в арендуЭксперты сомневаются, что подобные проекты могут заинтересовать большое количество инвесторов.

«Сейчас мы наблюдаем отток с рынка покупателей, желающих купить квартиру под сдачу в аренду, – говорит руководитель отдела продаж АН «Планета Оболонь» Юлия Войналович, – Если же квартира будет сдаваться еще на несколько десятков процентов ниже рынка – смысл такого капиталовложения крайне сомнителен».

К тому же, по мнению эксперта, квартира в таком доме будет менее ликвидной, ведь продать ее можно только под аренду на определенных условиях, что уже сужает круг потенциальных покупателей.

Единственная плоскость, в которой может развиваться этот проект, – социальная инициатива государства, направленная на обеспечение украинцев дешевым и качественным арендным жильем. Особенно актуально это сейчас, когда платежеспособность арендаторов снизилась, а столица переполнена беженцами с востока.

Благодаря государственной поддержке можно радикально уменьшить себестоимость строительства. К примеру, бесплатное предоставление городом участка под дом, введение налоговых льгот для застройщика существенно снизит стоимость покупки квартиры в доходном доме и сделает проект более рентабельным для потенциального арендодателя. Но и здесь есть подводные камни для инвестора.

 «Если доходный дом будет реализовываться как социальный проект при участии государства, жить в нем наверняка будут «бюджетники» – военные, медики, учителя, малообеспеченные люди, – говорит руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский, – Выселение их в случае неуплаты крайне проблематично и будет иметь большой общественный резонанс. Потенциального инвестора такие перспективы наверняка отпугнут».

ABCnews

Источник: http://abcnews.com.ua/ru/markets/dokhodien-li-dokhodnyi-dom

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2019

Двушка под сдачу в доходном доме: проект в Киеве

  • 1 Что такое доходный дом сегодня?
  • 2 Типы доходных домов
    • 2.1 Многоквартирный доходный дом
    • 2.2 Гостевой дом 
    • 2.3 Мини-отель
    • 2.4 Хостел
    • 2.5 Таунхаус
  • 3 Как построить доходный дом
    • 3.1 Привлекательность проекта
    • 3.2 Описание предприятия
    • 3.3 Выбор местонахождения
    • 3.4 Сроки реализации проекта 
    • 3.5 Период инвестиционного планирования 
    • 3.6 Финансовые ресурсы для осуществления проекта
    • 3.7 Налоговое окружение проекта
    • 3.8 Персонал проекта
  • 4 С чего начать бизнес на доходных домах
  • 5 Создание доходного дома по упрощенной схеме
  • 6 Сколько можно заработать на доходных домах?
    • 6.1 Хостел 
    • 6.2 Гостиница
    • 6.3 Мини-отель 
    • 6.4 Таунхаус
  • 7 5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость
    • 7.1 Экономический аспект
    • 7.2 Нестабильно-политический аспект
    • 7.3 Социальный аспект
    • 7.4 Аспект, связанный с налогообложением
    • 7.5 Аспект, связанный с ипотечным кредитованием
  • 8 Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Инвестирование денег в сферу недвижимости оставалось и остается актуальным во все времена. Вложение в недвижимость страхует ваши инвестиции от всевозможных катаклизмов и кризисов и приносит пассивный доход. Лучший источник прибыли — «Доходный дом».

Что такое доходный дом сегодня?

Современный доходный дом – коммерческий проект, который создается в целях получения прибыли.

Подобная практика давно и успешно применяется во всем мире. Во многих развитых странах — это один из основных видов жилья, на который приходится до 30% рынка городской недвижимости.

Если опираться на данные международного союза квартиросъемщиков, в Голландии и Германии снимает жилье до 50% населения, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В России о возрождении доходных домов заговорили еще в 1999 году, поняв, что этот бизнес может принести хорошую прибыль. Многие в Москве и Санкт — Петербурге начали бизнес такого рода еще в начале 2000-х. Позже инвестировать в доходные дома стали и в провинции.

Типы доходных домов

Существующие  в России доходные дома можно разделить на несколько типов.

Многоквартирный доходный дом

Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).

Гостевой дом 

Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.

Мини-отель

Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.

Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).

Хостел

Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств. Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.

Таунхаус

Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.

Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.

Как построить доходный дом

Строительство доходного дома — выгодное инвестирование денег при условии создания типового бизнес-плана и учете всех возможных рисков. Далее рассмотрим типовой бизнес план строительства доходного дома.

Привлекательность проекта

Рынок аренды жилья в настоящее время растет и в России, и за рубежом. Как утверждают эксперты, учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома только повысится. Существует много плюсов ведения такого рода бизнеса:

  • возможность вести бизнес в нише, которая еще не занята;
  • единая структура, которая довольно проста в управлении;
  • погашение кредита за счет платы, взимаемой с жильцов;
  • возможность поддержания однородного состава жильцов;
  • возможность иметь пассивный доход.

Для строительства и использования доходного дома заключается договор на освоение территории.

Согласно п. 1 ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, которое (или все помещения в котором) принадлежат на праве собственности одному лицу и жилые помещения, предназначенные для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

Устанавливаются:

  • минимальные требования к зданиям, механической, пожарной безопасности, безопасных для человека условий проживания ФЗ N 384-ФЗ;
  • требования к количеству собственников (наличие только одного собственника);
  • требования в отношении количества жилых помещений (несколько изолированных помещений) ст. 91.16 ЖК РФ.

Описание предприятия

В типовом доходном доме предусмотрены:

  • комнаты для проживания;
  • комнаты для отдыха;
  • кухня;
  • подсобные помещения.

Выбор местонахождения

Оптимальное месторасположение — территория, непосредственно прилегающая к городу или на его окраине, вблизи от остановок общественного транспорта. Площадь участка – 0,25 гектара.

Налоговое окружение проекта

Единый налог — 6% при использовании УСН.

Персонал проекта

Руководитель проекта — частный предприниматель.

С чего начать бизнес на доходных домах

Для построения будущего бизнеса одним из вариантов является приобретение готового дома. Идеальный вариант — покупка дома на окраине города или в шаговой доступности до ближайших остановок общественного транспорта.

Выгодное инвестирование денег — покупка дома, площадь которого не превышает 400 кв. метров.

Первое, на что следует обратить внимание — состояние дома, подключение коммуникаций, инфраструктуру.

Важный момент – документы. Их тщательная юридическая проверка обязательна.

Не менее важный аспект — изучение района, в котором этот дом продается: сдается ли здесь жилье в аренду и насколько успешно? Продаются ли другие дома? Если продаются, какова их стоимость? При покупке доходного дома, как и любой другой недвижимости, следует также учитывать сезонность продаж.

Вполне можно арендовать нежилой дом под или хостел. Первоначальные вложения, в таком случае, будут минимальными. Но здесь существует одно «но», с которым придется столкнуться. Арендованный дом может не принадлежать вам никогда. И если владелец решит поднять плату или распорядиться своим домом для других целей — он вправе поступить как считает нужным.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести большой дом с использованием кредитных средств или средств инвесторов.

Здание делится на квартиры или студии, которые сдаются в аренду жильцам. За счет арендной платы можно не только погасить кредит в течение 5-10 лет, но и получать пассивный доход.

Как утверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Сазонов, бизнес идея купить таунхаус или дом, разделить его на более мелкие квартиры-студии и сдавать в аренду очень хороша. Она позволяет использовать ипотеку, но пока только на физическое лицо, так как коммерческая ипотека у нас еще недостаточно развита.

Идея базируется на том, что сумма денег от сдачи в аренду нескольких маленьких «квартирок» будет существенно выше, чем при сдаче целого дома. Доходность таких проектов может доходить до 100% на вложенный капитал.

Сколько можно заработать на доходных домах?

Вложение инвестиций в недвижимость особенно выгодно, когда речь идет о доходных домах. Об этом свидетельствуют такие цифры.

Хостел 

Стоимость суточного размещения в Москве – от 600 руб., в провинции от 300 руб, прибыль в месяц — от 800 000 руб, чистая прибыль доходит до 300 000 руб.

Гостиница

Стоимость суточного размещения — от 2400 руб. в Москве (доход- от с одного номера в месяц – от 40 000 руб.), в провинции стоимость суточного размещении — от 600 руб.

Мини-отель 

Стоимость суточного размещения  в Москве — от 1200 руб., стоимость суточного размещения в провинции от 350 рублей ( доход от 7 000 руб. в месяц за номер)

Таунхаус

Разделенный на студии.

При арендной плате от 25 000 руб. в месяц, может принести от 200 000 руб. в месяц.

Что такое доходный дом и во что выгоднее инвестировать сегодня? Предприниматель Юрий Медушенко начал заниматься доходными домами, желая получать пассивный доход. 

5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость, как правило, приносит хороший доход, но, как и любое инвестирование, оно связано с определенными рисками:

Экономический аспект

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду может быть гораздо меньше предполагаемой (минимальная загрузка в течение долгого времени, нерегулярная оплата со стороны гостей и т.п.).

Нестабильно-политический аспект

Может привести к сложной ситуации, связанной с арендной платой и использованием недвижимости. Например, не так давно вышел закон, запрещающий открывать хостелы в жилых помещениях.

Социальный аспект

При открытии доходных домов всех типов возможны как конфликты с соседями, так и конфликты между жильцами, которые могут создать сложности в ведении бизнеса (особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах).

Аспект, связанный с налогообложением

В случае, если бизнес «не пошел», продажа недвижимости возможна только с оплатой налога 13%. Продать недвижимость без налогообложения возможно только через 5 лет после ее приобретения.

Аспект, связанный с ипотечным кредитованием

При покупке недвижимости с ипотечным кредитованием могут возникнуть проблемы с банком. Во время инфляции и девальвации банки могут потребовать досрочное погашение кредита.

[todo]Чтобы избежать многих рисков, можно ознакомиться с опытом ведения бизнеса. Подробности на сайте http://www.rbc.ru/ins/own_business/20/04/2016/571783699a79475f3416bfc9[/todo]

Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Интересные варианты для организации доходных домов предлагают на сегодняшний день в Петербурге: инвесторы приводят в порядок неиспользованные дома, создавая помещения или по типу коммунальных квартир, или по типу хостелов. По другой схеме в зданиях создаются благоустроенные квартиры и сдаются в аренду по ценам ниже рыночной.

Но, к сожалению, в России пока не отрегулирована нормативная база для рынка аренды жилья и не отработаны механизмы реализации проектов. В то же время, государство не имеет средств для строительства социального жилья, поэтому привлекает инвесторов к данным проектам.

Ниша сдачи в аренду жилья легально практически свободна, но одновременно, пока действует программа по бесплатной приватизации государственного жилья, любой арендатор может приватизировать площадь, которую он занимает. Следовательно, арендное жилье уже не будет считаться арендным.

В Перми уже была попытка вывести один из домов на рынок арендного жилья, но впоследствии часть квартир была продана. Подобные ситуации возникали и в Москве. В России, по сравнению с Европой, очень низка плата за арендное жилье. Жильцы, которые в состоянии платить высокую арендную плату, как правило, могут купить собственное жилье.

Окупаемость аренды в домах эконом-класса может достигать 25 лет. Поэтому сегодня более актуальны вложения в другие доходные дома, такие как гостиницы, хостелы, мини-отели, таунхаусы. Но, так или иначе, именно доходным домам как бизнесу принадлежит будущее.

(8 1,88 из 5)
Загрузка…

Источник: https://realybiz.ru/plan/biznes-plan-doxodnogo-doma

Инвестирование в новостройки: покупка студий и маленьких квартир для перепродажи — Территория инвестирования

Двушка под сдачу в доходном доме: проект в Киеве
Гаражи, Инвестиции в новостройки, Управление недвижимостью

  • Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
  • Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи
  • Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Покупка малогабаритных квартир (19 — 35 кв.м) для дальнейшей перепродажи – это хороший способ инвестирования в новостройки, но как и везде, тут есть свои подводные камни.

Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два.  Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные, чем квартиры большой площади.

Затраты времени – всего три дня. День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:

  • лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
  • нужно тщательно проверять застройщиков;
  • продать новостройку на вторичном рынке – сложно.

Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия — купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.

Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) — это уже перепродажа на вторичном рынке.

 Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку.

Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду, а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене.

В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года.

  Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше — 50-60%.

Представьте себе, что:

Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 — 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.

Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:

(Фрагмент семинара Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости)

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

  1. Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
  2. Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
  3. Построили первые этажи – еще плюс 10%.
  4. Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
  5. Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
  6. Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

  1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
  2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
  3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости)

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

  • тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
  • изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры.

Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже.

Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:

Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:

(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )

Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!

Источник: https://tinvest.org/investirovanie-v-novostrojki-dlya-pereprodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.