Современная квартира в московской «сталинке»

Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями

Современная квартира в московской «сталинке»

Когда-то сталинские дома считались самым престижным жильем, в них селилась советская элита. Сейчас востребованность сталинок заметно снизилась, но многие покупатели все еще предпочитают квартиры именно в сталинских домах. Как выяснила редакция IRN.RU, цены на сталинские квартиры до сих пор выше средних по рынку, даже несмотря на некоторые недостатки такого жилья.
 

Для советской элиты и не только

Сталинские дома в основном строились со второй половины 1930-х до конца 1950-х годов. «Сталинки появились на свет как отрицание предыдущей эпохи конструктивизма. В 1930-е гг. изменилась государственная идеология.

В период первых пятилеток, индустриализации и коллективизации руководству страны было важно показать, что советская власть достигла больших успехов в развитии экономики страны и повышении уровня жизни населения.

Именно поэтому почти все жилищные и общественные объекты, построенные в этот период, по своей архитектуре и внутреннему убранству напоминают дворцы, из-за чего архитектурный стиль сталинок иногда называют «сталинским ампиром», – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Как правило, квартиры в сталинских домах получала элита советского общества: партийные и советские работники, академики, высокопоставленные военные, писатели и артисты.

В послевоенный период, когда строительство сталинок стало более массовым, к ним добавились преподаватели вузов, ученые, медики. Так или иначе, проживание в таких домах было привилегией.

Правда, в основном это относится к престижным районам в центре и вокруг него, в то время как на востоке столицы (например, в районах Перово, Измайлово) представлено немало «сталинок» попроще – для рабочих и инженеров.
 

Красивые фасады, высокие потолки, изношенные коммуникации

Сталинские дома разных периодов заметно различаются. Сталинки раннего периода (1930-х гг. постройки), как правило, были невысокими (не более четырех-шести этажей). Преимущественно использовался красный кирпич, а межэтажные перекрытия могли быть деревянными. Межкомнатные перегородки зачастую выполнялись из деревянных досок, реек и штукатурки. В конце 1930–1940-х гг.

появились более монументальные сталинки, насчитывавшие 10-12 этажей. В них использовался стальной каркас и бетонные перекрытия. «Здания именно этого «поколения» отличались особенно вычурным внешним убранством, а также обладали нестандартными планировками помещений (скажем, включали комнаты для прислуги)», – говорит Мария Литинецкая.

В 1950-х годах сталинки в основном стали скромнее с точки зрения оформления фасадов.

«Сталинские дома обязательно кирпичные (кладка достигает 60-70 см), без утеплителей (хорошая теплоизоляция обеспечивается за счет большой толщины стен) с квартирами коридорного типа без холлов (с длинным коридором, по сторонам которого комнаты), – рассказывает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

– Не считая домов парадного типа, в сталинской застройке были маленькие подъезды. Большая часть домов с газовыми колонками, без грузовых лифтов. В первых домах даже были мусоропроводы в квартирах, потом их перенесли в подъезд.

Изнутри квартиры в сталинских домах отделывались специальной подкладкой (по типу гипсокартона), сейчас покупатели отскабливают стену и выигрывают еще 10 см площади в квартире».

В сталинских домах делали очень мало однокомнатных квартир. «В целом можно говорить о том, что номенклатурные сталинки сохраняли традицию больших четырех-пяти и более комнатных дореволюционных квартир. «Для простых людей» комнатность была уменьшена. До трехкомнатных», – отмечает Сергей Бобашев, руководитель проектов SPbREview, Lifedeluxe.

По данным Dream Realty, площадь однокомнатных квартир в сталинских домах обычно составляет 32-50 кв. м. «Двухкомнатные квартиры располагались в подъездах, выходивших во двор, а они были не парадные, и окна квартир тоже выходили во двор, что в те времена было не очень престижно. Площадью они были от 44 до 70 кв.

м и выдавались врачам, начальникам охраны, культурным деятелям, – говорит Екатерина Понкратова, руководитель отдела продаж Dream Realty. – Особый шик – это трех- (от 57 до 85 кв. м) и четырехкомнатные (от 80 до 110 кв. м) квартиры, где окна выходили на две стороны.

Причем все жилые комнаты были обращены на проспекты, чтобы высшие чины могли наблюдать за парадами, не выходя из дома, а кухня и подсобные помещения выходили окнами во двор».

Квартиры в сталинских домах ценятся не только за их историчность и красивые фасады, они имеют и другие, более практичные преимущества.

«Первое, с чем ассоциируется квартира в сталинке – это высокие потолки, которые в номенклатурных домах достигают 4,3 м», – утверждает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. Кроме того, в квартирах широкие подоконники, обычно просторные комнаты и санузлы.

«Еще одним плюсом является то, что дома строились малоквартирными – на площадке две, максимум четыре квартиры», – отмечает руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.

Главный недостаток сталинских домов заключается в их возрасте. И если сами здания благодаря высокому качеству строительства сохранились хорошо, то состояние коммуникаций оставляет желать лучшего.

«К сожалению, часто покупатель квартиры вынужден менять коммуникации прямо от порога, – говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Это касается и проводки, и водопроводных труб, и другого инженерного оборудования.

Зачастую в доме возможны скачки напряжения, проблемы с напором воды, особенно на верхних этажах».
 

Выше среднего

По словам генерального директора консалтинговой группы «Апхилл» Алексея Семина, доля сталинок в общем объеме предложения на вторичном рынке Москвы не превышает 7%. «Большинство сталинок сосредоточены в ЦАО, СЗАО, САО, ЮЗАО и ЗАО.

Наибольшую долю в объеме предложения на вторичном рынке сталинки составляют в Тверском районе, Соколе, Дорогомилове, Гагаринском, Академическом, Беговом, Савеловском, Бутырском, на Арбате, в Хамовниках и Ломоносовском районах», – говорит Мария Литинецкая.

Средняя цена квадратного метра в сталинских домах составляет 195 000 рублей по индексу IRN.RU, что на 15% выше среднего показателя по Москве (170 000 за кв. м). «Если сравнивать стоимость квартир в сталинских домах и соседних старых «панельках», то в первых цена, конечно, выше примерно на 20-25%.

Что касается расположенных рядом современных домов, то стоимость квадратного метра в них выше, чем в сталинках», – отмечает Екатерина Никитина. Интересно, что в менее престижных районах ВАО и ЮВАО разница в цене метра в сталинских домах и обычных панельках меньше – всего около 5% или даже отсутствует, что объясняется более простой архитектурой расположенных в этих локациях сталинок.

Правда, за счет большего метража общая стоимость сталинок все равно в большинстве случаев окажется выше.

Безусловно, в самых знаковых сталинских домах цены намного выше. «Например, в знаменитой высотке на Котельнической их разброс очень большой и вполне сопоставимый с элитными новостройками: двухкомнатные квартиры площадью 52-92 кв.

м в доме предлагаются по цене от 449 000 руб. до 1 160 000 руб. за кв. м. Для сравнения: в элитной новостройке на Котельнической, 21 стоимость метра начинается от 550 000 руб., а в клубном доме на Котельнической, 31 – от 594 000 руб.

», – говорит Вячеслав Антропов.
 

На любителя

Несмотря на народную любовь к сталинским домам, спрос на них не слишком высок. «Если в 1990–2000-е гг.

спрос на сталинки был высок ввиду небольшого объема предложения квартир бизнес- и премиум-класса, то сейчас ситуация в корне поменялась, – утверждает Мария Литинецкая.

– Постепенно покупательская аудитория сталинок переориентировалась на новые современные проекты высокобюджетных новостроек. Тем не менее, если рассматривать ситуацию на рынке с точки зрения предложения, то никакого массового избавления от сталинок не наблюдается.

Если жители устаревшего жилого фонда хрущевской поры сейчас стремятся продать свои квартиры, то жители сталинок не спешат это сделать. Однако предложение сталинок все же превышает спрос, и на одного покупателя квартиры данного формата приходится, как минимум, семь продавцов».

Однако у квартир в сталинских домах есть своя аудитория – люди, которые хотят жить именно в них. В основном это те, кто раньше жил в таком доме и привык к высоким потолкам и другому антуражу, те, кому близок их исторический дух.

«Совсем недавно у нас поступил запрос на приобретение квартиры в сталинском доме в ЦАО, бюджет покупки составил 50 млн руб., – рассказывает Екатерина Никитина. – Основное условие при покупке было, чтобы квартира ранее принадлежала только одной семье и по возможности в «первозданном» виде.

Квартиру мы искали долго, в результате выбрали четырехкомнатную квартиру на Рождественском бульваре, которая принадлежала наследникам советского генерала».

По словам генерального директора ГК «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, именно в этом сегменте недвижимости очень часто покупателями квартиры являются люди, жившие в конкретном доме в детстве, а затем по каким-то причинам переехавшие. «Часто такие покупатели требуют конкретную квартиру, готовы связываться с расселением, даже иногда переплачивая больше рыночной цены», – говорит эксперт.

Ольга Тихонова отмечает еще одну интересную черту в портрете покупателя сталинок: часто такие квартиры ищут люди, переехавшие в Москву из Санкт-Петербурга.

«Мы не раз отмечали случаи, когда клиенту-петербуржцу на выбор предлагались несколько интересных вариантов в современном жилье и классические сталинки.

В 9 случаях из 10 выбор был сделан в пользу квартиры в сталинском кирпичном доме», – утверждает риелтор.
 

Романтики найдутся

За исключением самых знаменитых сталинок, основная масса таких домов уже давно не считается элитным жильем.

Эксперты в лучшем случае относят их к бизнес-классу – и то лишь «номенклатурные» сталинки в престижных районах. Остальные скорее соответствуют сегменту комфорт.

Причем эксперты единодушны во мнении, что большинство покупателей скорее выберут квартиру в современном доме комфорткласса.

По мнению Екатерины Никитиной, квартиры в сталинских домах не потеряют актуальность еще лет 10, однако спрос на них будет снижаться: «На это повлияют появление новых интересных объектов в той же локации, высокая кадастровая стоимость квартир и физический износ дома. Но даже при всех этих параметрах всегда найдутся романтики, которые любят вечером посидеть с чашечкой чая на широком подоконнике и полюбоваться на красивые виды Москвы».

Также по теме:

  • Квартиры в хрущевках все еще переоценены

Источник: https://www.irn.ru/articles/39746.html

Планировка квартир в сталинских высотках

Современная квартира в московской «сталинке»

В газете объявлений о покупке и продаже недвижимости очень часто можно прочитать про квартиры-сталинки. Однако не все люди знают, что же представляет собой такая квартира. В то же время многие из тех, кто знает, очень хотели бы приобрести ее, и единственное что их останавливает – крайне высокая стоимость квартиры в сталинских высотках.

Планировка типовой сталинки

Как появились сталинки

Именно сталинки принято считать первыми массово возводимыми в нашей стране многоквартирными домами. Строить их начали ещё в середине 30-х годов прошлого века и завершили только в середине 50-х. За это время были построены десятки тысяч квартир по территории всего Советского Союза.

Планировка сталинки зачастую отличалась роскошью: просторные, уютные квартиры, большие окна, высокие потолки – все это заставляло тратить множество ресурсов на строительство, зато люди, получившие такое жилье, были вполне довольны.

Впрочем, стоит разделить сталинки на два типа.

  1. Довоенные. Недостатка в ресурсах, как и в жилье, не было. Поэтому к каждому дому подходили с максимальным вниманием – архитекторы продумывали особенно утонченные и изящные фасады, зачастую оформленные в стиле ампир. В большинстве случаев дома строились из красного кирпича, что придавало им особую элегантность и привлекательность.

    сталинская высотка, построенная в стиле ампир в 30-е годы

  2. Послевоенные. Тысячи домов по всей стране были разрушены в ходе страшной войны. Многим людям просто некуда было возвращаться с фронта. В результате в строительство внесли серьезные изменения. Стали уделять гораздо меньше внимания внешнему виду и оригинальному оформлению. Строительство стали вести с применением более дешевого и крупного белого кирпича, что позволяло сократить сроки возведения зданий. Нередко план квартиры значительно менялся. Притом что потолки оставались высокими, а комнаты – просторными, обычные квартиры превратились в коммуналки и общежития.

    дома, построенные после войны, стали выглядеть гораздо скромнее

Планировка изменялась – всё чаще стали появляться квартиры коридорного типа (с длинным коридором, имеющим ответвления в отдельные комнаты). Теперь, если в квартире было 3 комнаты, туда нередко заселяли целых три семьи.

Да, это доставляло определенный дискомфорт обитателям. Зато позволяло обеспечить хоть каким-то жильем большее количество людей.

Руководство страны воспринимало это как временный шаг – как только было бы возведено достаточное количество домов, людям планировалось выделить отдельные квартиры.

Как выглядит сталинка

Сталинские дома в большинстве своем довольно невысоки – чаще всего это трех- или четырехэтажные, монументальные и мощные здания.

Конечно, есть и исключения, например, 24 этажный жилой дом на Кудринской площади, построенный в период с 1948 по 1954 год.

Но их настолько мало, что все подобные здания в стране можно пересчитать по пальцам. Кроме того, квартира в сталинской высотке это настолько престижно, что приобрести себе такое жилье могут очень немногие наши соотечественники. Поэтому о них можно не говорить.

пример планировки двухкомнатной квартиры сталинки

Большая часть квартир в сталинках имеет 2 комнаты или 3. Реже можно встретить 4-комнатные хоромы. И ещё реже – однокомнатные квартиры. Но, независимо от количества комнат, квартиры были построены довольно просторные. Вот примерная площадь таких квартир:

  • 1-комнатная – 32-50 квадратных метров;
  • 2-комнатная – 44-70 квадратных метров;
  • 3-комнатная – 57-85 квадратных метров;
  • 4-комнатная – 80-110 квадратных метров.

Высота потолков приятно удивит даже самого придирчивого жильца – от 2,9 до 3,2 метров. Окна – просто огромные, чаще всего от 125х185 до 140х210 сантиметров. Кухни в однокомнатных квартирах сравнительно невелики – всего 7-8 метров. Зато в двух- и трехкомнатных квартирах это весьма просторные помещения – от 8 до 12 метров. Настоящая мечта любой хозяйки.

пример планировки трехкомнатной сталинки в 6-этажном доме

Стоит сказать, что иногда можно увидеть и квартиры в сталинских постройках, имеющие больше четырех комнат – пять и даже шесть.

Но такая квартира, скорее всего, была построена для использования в качестве общежития; и количество домов с такими квартирами очень невелико.

Поэтому и подробно рассказывать о них не стоит.

пример планировки 4-комнатной сталинки

Конечно, имеется и ряд недостатков, но люди, мечтающие жить в просторном жилье, легко мирятся с ними.
Например, в сталинках отсутствуют лифты. Но для 3-4 этажных зданий лифт вовсе не является необходимостью. То же самое можно сказать про мусоропровод.

А на этом видео можно посмотреть, что из себя представляет ванна в «сталинках», и как ее можно отремонтировать.

Изготовить пластиковые окна подходящего размера возьмется не каждая компания, поэтому обойдется вам такой ремонт весьма и весьма недешёво.

Год строительства также может отпугнуть неопытных покупателей – многие из сталинок были построены около 80 лет назад. Но специалисты прекрасно знают, что при строительстве на них давалась гарантия от 125 до 150 лет! Поэтому на протяжении многих десятилетий обитателям таких квартир беспокоиться не придется.

И наконец, стоимость сталинок. Это самое больное место. Нередко двухкомнатная квартира в сталинке стоит значительно дороже, чем трехкомнатная в хрущёвке или брежневке. Поэтому позволить себе такую покупку могут лишь очень обеспеченные люди.

Возможна ли перепланировка сталинки

Хотя великолепная планировка и является одним из основных плюсов, какими могут похвастать все без исключения квартиры-сталинки, иногда люди всё же интересуются – возможна ли перепланировка в сталинке? Это может происходить по разным причинам.

Пример перепланировки квартиры сталинки

Одним из наиболее распространенных видов перепланировки является изменение формы и размера коридора. Дело в том, что во многих сталинках имеется довольно длинный коридор, который, по мнению владельцев квартиры, стоило бы укоротить. Сэкономленные метры добавляются к площади жилой комнаты.

Конечно, в сталинках размеры комнаты и так довольно велики, но ведь несколько квадратных метров никогда не будут лишними.

В большинстве случаев проблем при этом не возникает. Хотя навестить специалистов все-таки стоит! Ведь даже имея на руках чертеж своего жилья, вы наверняка не сможете провести все расчеты и определить – не навредит ли снос обычной деревянной перегородки всей конструкции здания.

пример перепланировки трехкомнатной квартиры в сталинском доме

Здесь появляется ещё один минус сталинок. Те перегородки, которые изначально были самонесущими, со временем превратились в разгружающие.

Другими словами, теперь они берут на себя часть нагрузок от всей конструкции, хотя изначально это не было запланировано. И если в современных кирпичных и панельных домах деревянные перегородки можно спокойно сносить, то при работе в сталинках процесс перепланировки может значительно усложняться этим.

Впрочем, встречаются и люди, которых планировка однокомнатной сталинки вполне устраивает, но при этом им критически не хватает полезной площади для комфортной жизни. Вообще, в таком случае существует довольно много самых разных способов решения проблемы, прекрасно подходящих как для сталинок, так и для хрущевок.

Однако сталинки имеют один несомненный плюс, благодаря которому проблема недостатка свободной площади легко решается. Речь идет о необычной высоте потолков. Выше уже говорилось, что потолки в сталинках очень высоки – обычно около 3 метров. И некоторые владельцы умело пользуются этим. Они просто создают второй этаж в своей же комнате.

Для этого используются обычные деревянные доски и брус. Получать разрешение и согласовывать такое строительство в соответствующих органах не нужно – основные несущие конструкции здания никоим образом не повреждаются и не изменяются.

Вариант перепланировки двухкомнатной сталинки

Просто люди разделяют часть комнаты на два этажа. Высота первого обычно получается около 2 метров, а второго – около 1 метра. Да, устроить там полноценный этаж невозможно. Зато поместить кровать, даже двухместную, очень даже можно.

Нередко под кроватью, на первом этаже, оборудуется рабочий кабинет. Таким образом вы экономите немалую свободную площадь, получая больший простор в квартире. Решение весьма необычное, но весьма эффективное.

Так что если вы решите предпринять что-то подобное, то сожалеть об этом вам точно не придется.

Источник: https://Proekt-sam.ru/kvartira/planirovka-stalinki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.